园区中国：上海浦东软件园访谈实录

近日，在2016中国产业地产30强榜单即将发布前夕，园区中国走进了上海浦东软件园，并开展调研与访谈活动。上海浦东软件园股份有限公司总经理张素龙就各方较为关心的问题，如：园区经营管理、公司三商战略、创新创业投资和众创空间建设等与园区中国执行董事宋振庆进行了深入而细致的交流。

“官方出身、企业化定位”，对浦软的经营管理有哪些影响？

上海浦东软件园1992年成立时，就是顺应浦东新区开发开放的区域性国家战略。从最早的机电部到电子工业部，再到后来的信息产业部和现在的工信部，浦软始终有一个部市合作的发展模式在里面。部市合作一开始的意图，是如何更好推进新兴的软件信息产业的发展。1992年至2000年，先后签了三个部市合作协议，第一个主要是成立园区公司，第二个是获取土地，第三个是园区概念的进一步扩大。可以说浦软从诞生之日起，就承担着发展中国软件和信息服务产业，实践产业集群理论和打造产业集聚园区的国家战略。值得一提的是，浦软的第一任董事长就曾担任部里面软件司的副司长。这些官方背景使浦软能够在产业、资源等角度用国家战略来思考和看待问题，也能够获得一些政策层面的便利。

但另一方面，浦软又和其他官方推进的园区有所不同。在部市协议商定之初，政府即决定组建上海浦东软件园发展公司，承担“园区建设”和“产业发展”的双重任务，坚持市场化运作，明确以公司制作为园区建设运营的管理模式。

根据国家政企分开的总体战略，浦软部里面的股份由中国电子（CEC）持有，而上海市的股份则由张江集团持有，后续还引入了上海浦东发展（集团）有限公司、上海黄浦投资（集团）发展有限公司等国有资本平台，以及上海泰力产业投资管理有限公司和原喔喔集团董事长朱凤鸣等社会资本方。浦软的股东中包含了央企、市属国企、区属国企、社会资本，且没有一股独大，重大决策都是各股东间沟通协调做出的，这种股权结构使浦软在混合所有制改革和公司化治理层面都走在了同类园区企业的前列。可以说，尽管我们不是上市公司，但所有公司的运作规范都按照上市公司流程来做的，这也是浦软这些年发展平稳的主要原因。

商务空间开发建设商、集成服务商和科技投资商为一体的“三商战略”是如何制定出来的？

“三商战略”是在我们对软件园区三个不同发展阶段的实践和思考基础上总结出来的。任何园区运营企业，第一个阶段都是造房子，然后通过优惠政策引入企业，这是一个空间开发商的概念，我们将其理解为园区1.0版本。

接下来进入园区运营阶段，企业入驻后，需要园区运营方为其提供各种各样的服务，包括软件测试、通讯网络、人才招聘、基础物业等，这时我们认为是园区2.0版本，即集成服务商概念。

到园区发展的第三阶段，则需要更多思考打造产业集群、打通企业上下游产业以及更多通过制定企业发展的标准来推动园区发展。我们在与企业不断沟通交流过程中，发现有的企业发展到一定程度，有更大空间需求时，如果我在物理空间上满足不了它的需求，只能眼睁睁看着他们走出去，这样无论其后续发展多好都和园区没有关系。我们就提出，如果这个公司和浦软有股权关系，那么不管它走到哪里，我们都能分享其成长的硕果。这就是我们理解的科技投资商概念，也就是园区3.0的版本。

有了以上实践基础，我们大概在2009年左右，正式提出“三商战略”。其实这些实践经验其他园区运营企业也可以参考，结合自身情况将三种身份进行结合。

许多国有园区平台也提出要做投资商的理念，但在实践过程中往往因对国有资产流失的担忧而陷入僵局。国有园区平台如何“做好投资商”？

投资总是与风险相伴的，不愿面对风险，那投资就完全没法开展。我们对投资的思考有以下几方面。

首先，我们只投自己熟悉的行业，主要集中在软件和信息服务业。为什么我们敢投软件公司，因为从1992年至2000年开园之前，浦软本身就是一家软件企业。第一代浦软人大都来自于计算机和软件公司，包括上海检察院最早的办公业务系统都是我们做的。有这个背景，浦软对软件企业从小到大的成长过程有切身体会，包括现在浦软下属子公司如汇智软件等依然在从事软件开发行业。

其次，我们70%的投资集中在浦软和大张江区域，也就是只投身边的企业。这样的好处是既能对这些企业做尽职的调查和了解，又能降低投资成本。

第三，我们吸引社会资本共同投资，降低风险。浦软创投资金一期的4500万里，我们占2000万，二期基金的2.3亿里，我们占8000万。

为什么社会资本愿意和我们一起投？

因为我们天天和所投企业的创业者们在一起，这些企业大部分是浦软入驻企业，比如我们可以通过门禁系统、园区一卡通系统的数据观察到该企业的员工规模，通过支付租金的情况、日常客户交流了解到公司的运营状况和研发水平，通过各类园区活动掌握该企业的文化和员工的精神面貌，这些都有助于我们在投资时做出更准确的判断。当然，由于国企身份，在投资退出时需要走一些必要的流程，报备和审批等手续会给我们和被投企业带来一些时间和程序成本，但这些负面因素总体是可控的。

几年运作下来，我们的投资是比较成功的。目前我们的基金投了30家左右企业，发展态势良好的企业比例高达80%以上。我们此前投资的一家企业叫天天果园，天使轮我们投了750万元人民币，这个团队在我们的孵化器中得到了人才队伍设立、市场营销推广等多方面的帮助。今年D轮融了1亿美元，刚刚的D+轮又融了1亿元人民币。

此前火热的众创空间，目前正在进入洗牌阶段。浦软爱酷空间也在去年底正式起航，还创造性提出了租金“自愿缴纳”的方式。对于当前许多众创空间投入大于产出的现状，浦软的账是怎么算的？

其实我们在10年前就结合云计算产业搞移动工位出租的开放式办公空间了，这与浦软打造世界级软件产业创新社区的愿景是统一的。近两年双创火了以后，我们也在思考要打造自己的众创品牌，爱酷空间也就应运而生了。

对于爱酷空间，我们一开始就没有单独计算投入与产出，而是嫁接在整个浦软的生态链上来算账。我们认为从众创空间、孵化器、加速器到基金投资，本身就是一条孵化加投资的生态链，众创空间是生态链上的一环。在我们的生态圈中，爱酷空间中的团队或企业，后期只要有几个能够进入我们的投资环节，就能完全抵消投入成本。

我们现在投入了5000平方米的线下空间，实施“房租由你定”的入驻政策，创业团队可以根据自身项目发展好坏和服务评价，缴纳多少租金都行。通过近10年的创业服务，我们发现创业者的需求是多种多样的，需要关注的不仅是创业者的现实需求，更重要的还有心理需求、人文情操。浦软希望培养一批事业有成、富有情怀的企业家，拥有向上、向善的价值观念和企业家精神。

“租金由你定”这一入驻政策，一方面考验的是创业者对帮助他的人是否有感恩之心，另一方面则是培养创业者自身的社会责任感。今年上半年，这种自愿交纳的租金收入达到25万元，我们不会将这些作为自己的收入，会将其纳入“爱酷伙伴创业基金”中，用于帮助后续入驻的创业团队。我们对爱酷空间的创业团队只有一个要求，会和他们签订协议，当项目在未来发展过程中有融资需求时，浦软有优先投资的权利。这也是我们践行科技投资商战略的重要举措。

对一些产业地产商“租金入股”的方式怎么看？

我认为这种做法并没有从创业团队的角度来思考问题。租金转换成股权，一定是在创业者万不得已的情况下才会做出的选择。我们坚持的一向是给创业企业做加法，我们的优先投资权是其在有融资需求时，找一个更熟悉的投资者而已，创业者并没有什么损失，也没有什么压力。而租金抵股权，首先占比很小，会使创业团队股权结构更复杂，为后续融资带来困难。对园区运营企业来说，如果这种租金抵小股的公司过多，也会在后续管理上带来更多成本。占比不到1%，却要依然走一整套退出流程，降低性价比。

目前浦软的异地园区只有昆山，未来是否有更多“走出去”的计划？

浦软在软件园区运营商里算是最早进行异地扩张的，我们大概在10年前就在昆山开发了异地园区。10多年下来，我们也总结了一些经验。一是异地园区开发，政策能否延续至关重要。产业园区开发商并不是空间终端使用者，而是一个中介服务商的概念，真正的终端使用者是入园企业。在开发各项软硬件配套设施、打造产业集聚环境方面，如果该地区此前没有相应产业基础，需要政府层面给出更多帮助和支持。如果主政的思路有变化，则很容易对园区造成较大影响。二是从行业角度来说，园区发展离不开三要素，市场、人才和资本。这几方面目前结合最好的还是大城市和特大型城市，基于此我们认为大本营上海还有很大的潜力可挖。

我们当初在制定走出去战略的时候，就定下一个原则，如果走出去的第一个项目还没有达到预期中的效果，坚决不会开发第二个异地园区。我们认为至少目前昆山项目还不够成功，所以暂时不做更多异地园区的尝试，这也是体现了浦软一贯扎实稳健的发展思路。当然，管理经验的轻资产输出，或者众创空间、孵化器这种小体量空间的异地复制可以尝试，但重资产的异地开发园区暂时不考虑。

轻资产输出是行业近几年热门话题，浦软在这方面有哪些思考？

轻资产输出目前对全行业来说都是一个难题，主要在于人家的园区凭什么选择你去管理。你可以告诉人家怎样造房子，怎样服务企业，怎样做投资，但这些经验如果没有背后的各种资源支撑，并没有足够的说服力。轻资产成功与否的关键还在于背后能调动多少资源，可问题就在于到异地的时候，有多少资源能和你一起过去。这就要求先要提高园区运营企业对客户和合作伙伴的粘性，但是异地输出依然比较难。我们现在的做法是不一定做园区整体的管理输出，可以选择其中的一部分，如智慧园区管理系统的搭建、服务外包交易促进中心的设立、云计算和IT服务的提供等，为外地园区提供模块化的轻资产输出选择。

另外，8月18日，我们还发布了浦软“互联网+服务”战略，以互联网技术和平台作为载体，从根本上转变园区服务方式，将浦软单一的服务提供转变为社区信息资源的连接分享，让园区企业相互之间成为彼此的服务对象，成为彼此的服务者，通过服务将大家的梦想连接在一起，共同打造智慧新社区。

未来，浦软还将通过“互联网+服务”平台的进一步深入建设，集结更多优秀企业的创新资源和创新服务，形成可拓展、可复制合作模式，实现浦软“互联网+服务”品牌全国范围内的输出，进一步提高浦软与园区企业、服务机构的合作粘性，真正与更多企业共享合作发展带来的新机遇、新价值。这也是浦软在尝试、探索产业园区4.0时代的发展之路。

浦软与浦东新区同年诞生，从90年代开始一直屹立于软件与信息服务业的大潮之中。早在10年前浦软就已经开始了出租工位、开放办公的创新创业尝试，也是最早尝试“孵化器+股权投资”模式的先行者。在产业园区进入4.0时代之际，浦软打造世界级软件产业创新社区的未来值得我们期待。